Александр Гельфанд: Пять причин «ЗА», или зачем вкладывать деньги во Флориду?

  imgonline-com-ua-Compressed-JxW8pkdu4GD.jpg

В нашем разговоре сегодня будет много цифр и инвестиционных терминов. Инвестор и специалист по инвестиционной недвижимости Александр Гельфанд рассказал о работе своей команды и перечислил основные преимущества инвестирования капитала во Флориду.

— Александр, почему недвижимость во Флориде так привлекательна для инвесторов?

Во-первых, будем честными - это возможность спрятать свои деньги. Многие с помощью недвижимости выводят свой капитал в США. Люди опасаются введения санкций, связанных с ситуацией в Беларуси, и многих других. Покупка недвижимости - очень удобный способ сохранить свои деньги. Через два года недвижимость можно продать, и уже поступать с деньгами по своему усмотрению.

— Александр, какие инвестиционные пакеты предлагает ваша компания?

Первое – очень многих интересует доходность, потому что лишних денег сейчас нет ни у кого. 

Если раньше люди просто покупали недвижимость для отдыха, то сейчас же все стремятся иметь пассивный доход 6-8% годовых. Сейчас очень низкая процентная ставка, что благоприятно для покупки недвижимости (для резидентов составляет менее 3% годовых, для внешних покупателей процент сейчас чуть выше).

Под инвестиции ссуду можно взять в районе 4-6%, в зависимости от того, под какой объект недвижимости берется кредит и какой первоначальный взнос.

Второй вариант – это коммерческая недвижимость. Крупные сетевые магазины, аптеки, которые платят проценты от рыночной стоимости недвижимости. Это достаточно стабильные арендаторы. 

Коммерческой недвижимостью может быть и так называемая rental property – когда вы покупаете дом, в котором больше пяти квартир. И вы, являясь собственником здания, можете получать 8-12%, в зависимости от местонахождения. Такой процент устраивает и людей, обладающих большими бюджетами, порядка $10-$50 миллионов.  

imgonline-com-ua-Compressed-mgfWWvbKYa.jpg

Наша компания также предлагает инвестиции в строительство. Мы предлагаем варианты покупки земли, с последующим строительством на ней объектов. Такое вложение может принести инвестору 15-20% годовых. Это не так много, как в России или Украине, где люди меньше, чем за 50% не вкладываются, но это более стабильно, в долларах США - и деньги на строительство берутся в банке. Если сделать всё  грамотно, то доход с вложенных денег может составить 25-30% годовых, и, как в любой инвестиции, нужно учитывать колебания рынка. 

Также мы делаем ставку на туристический бизнес, и это может приносить 12-15% годовых при покупке уже готовых объектов (частных домов). 

И третий вариант, который предлагает наша компания, называется «натуральное хозяйство», когда мы покупаем «уставшую» недвижимость, проводим улучшения и продаем. Доходность от таких сделок может составлять 15-20% за шесть месяцев. В такие проекты мы сами охотно вкладываем 20% на деньги инвестора, и чистую прибыль делим пополам или дальше решаем, что с этой недвижимостью делать. Второй вариант - это не продавать, а сдать в аренду, и через год забрать 100% вложенные деньги, взяв кредит под 6% годовых  (доход от аренды будет составлять 10-12%).

Это основные инвестиционные предложения нашей компании.

— Насколько результаты выборов в США отразились на рынке недвижимости?

Рынок недвижимости в Америке не сильно завязан на выборах, поэтому сказать, что произошли какие-то кардинальные изменения, нельзя. Америка достаточно стабильная страна, и если сейчас возобновили выдачу ипотеки под 3%, значит, ситуация не настолько плачевная, как кажется,  несмотря на пандемию. Сегодня активно идет продажа жилой недвижимости для обычных людей, которые хотят переехать во Флориду. Дом с бассейном во Флориде сейчас продается на 10% выше рыночной цены. Люди из Чикаго, Нью-Йорка, Лос-Анджелеса охотно покупают дома во Флориде, потому что они стоят вполовину дешевле жилья в их городе. Карантин с возможностью работать удаленно стимулирует людей на переезд. К тому же, во Флориде теплее, чем в Нью-Йорке.

— Многие риелторы говорят, что недвижимость во Флориде привлекательна еще тем, что не надо платить комиссию.

Здесь интересная ситуация. Во Флориде продавец нанимает агентство по недвижимости и платит комиссию примерно 5-6%. Из этой комиссии агентство, которое представляет интересы собственника, делится с агентством, которое представляет интересы покупателя. Оба они играют против покупателя, потому что продавец, естественно, требует от своего агентства максимально выгодного для себя предложения. В любом случае, платит покупатель - и комиссия продавца заложена в стоимость. Поэтому покупателю всегда выгодно нанять грамотного брокера, который будет отстаивать его интересы.

— Посоветуйте, как найти грамотного брокера?

У брокера нужно попросить портфолио тех объектов, которые были им куплены или проданы. В сделке по недвижимости победа всегда на стороне продавца, но грамотный брокер способен добиться выгодной цены для покупателя. Важно еще не упустить хороший объект, потому что то, что нравится покупателю, нравится еще ста таким же покупателям. Часто картина выглядит так: с утра на рынок выходит объект, через два часа надо быть на месте, а через четыре часа – готовить контракт. Иначе объект может уйти.

imgonline-com-ua-Compressed-oF462ilc6Tov.jpg

— Ваша компания работает еще и в консьерж-формате. То есть, через вас можно заказать luxury-услуги. Если человек приезжает не как инвестор, а на отдых, какие услуги вы можете предоставить?

Мы сами много работаем и любим хорошо проводить время, поэтому то, что мы предлагаем нашим клиентам – это то, чем мы пользуемся сами. У нас есть предложения по аренде недвижимости; также все, что касается аренды машин, яхт и всего, что связано с приятным отдыхом, мы всё это предлагаем «под ключ».

— В  чем различия между работой вашей компании, и услугами, которые оказывает риелтор?

Мы работаем с командой специалистов: брокеров, юристов, бухгалтеров и с различным вспомогательным персоналом. Я не «один в поле», и у меня всегда есть возможность подключить грамотного, лично проверенного специалиста под задачу клиента.

Каждый день я получаю заявки от большого количества людей, которым нужны грамотные специалисты. Например, кто-то хочет продать или купить яхту, кому то нужно рекомендовать грамотного иммиграционного адвоката, кому то нужны ремонтники - в помощь я даю от персонального ассистента до любого высококлассного специалиста - и все вопросы решаются под ключ. Денег мы за это по умолчанию с клиента не бёрем - это всегда как дополнительный сервис, чтобы все были счастливы J

 — Спасибо, Александр! Это была очень информативная беседа!

Я хотел бы обратиться к читателям. Наша компания всегда открыта к сотрудничеству. Если у читателей появятся встречные предложения для наших инвесторов или клиентов, то мы с удовольствием их рассмотрим или сами поучаствуем. Как раз сейчас организовываем клуб инвесторов, и он открыт для новых участников 

Всем успехов в бизнесе и здоровья! 

Instagram: @gelfand_world

                 @vacation_rental_miami